Reajuste de aluguel: Qual é o melhor índice, IGP-M ou IPCA?

O reajuste de aluguel é um tema crucial para inquilinos e proprietários. Isso se torna ainda mais importante no último trimestre de cada ano, quando muitas contas e impostos são reajustados com base em índices oficiais estabelecidos contratualmente.

Os contratos de locação não fogem à regra. Por isso, é essencial que inquilinos e proprietários entendam quais são os índices utilizados nesse processo e como funcionam, a fim de tomarem as melhores decisões.

Neste artigo, vamos explicar como funcionam o IGP-M e o IPCA, os principais índices utilizados para reajustar aluguéis no Brasil. Confira as diferenças entre ambos, o atual cenário de queda do IGP-M nessa reta final de 2023, e como as imobiliárias podem facilitar a construção de acordos benéficos para inquilinos e proprietários, especialmente no atual contexto em que os aluguéis continuam elevados no país.

Entenda o IGP-M

O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) abrange uma ampla gama de setores da economia. De acordo com a Fundação Getúlio Vargas (FGV), esse índice é frequentemente usado na fórmula paramétrica de reajuste de tarifas públicas (energia e telefonia), em contratos de aluguéis e em contratos de prestação de serviços.

De novembro/2022 a novembro/2023, o IGP-M acumula queda de -3,46%. O índice negativo se deve ao reajuste do mercado após o controle da pandemia de Covid-19, período que levou o indicador às alturas. Além do controle da emergência de saúde pública, a redução do IGP-M também acontece por causa da queda da taxa de juros (SELIC) no Brasil e da expectativa do mercado de haver novas reduções no começo de 2024.

Entenda o IPCA

Por sua vez, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é focado nos preços percebidos pelos consumidores. Esse indicador mostra a variação do custo de vida médio de famílias com renda mensal de um (R$ 1.320 em 2023) a 40 salários mínimos (R$ 52.800 em 2023). Esse recorte representa grande parte da população brasileira.

O IPCA é considerado o índice oficial da inflação. Conforme explicado pelo Nubank, esse indicador reflete exatamente a variação nos preços, funcionando como medidor da inflação no Brasil e mostrando se ela está próxima ou longe da meta definida para o ano.

Agora em novembro, a estimativa para este ano se encontra acima do centro da meta de inflação que deve ser perseguida pelo BC. Definida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), a meta é de 3,25% para 2023, com intervalo de tolerância de 1,5 ponto percentual para cima ou para baixo. Ou seja, o limite inferior é 1,75% e o superior 4,75%.  

No atual contexto, um contrato de aluguel celebrado de abril a novembro de 2022 poderia ser reajustado para diminuir o valor cobrado mensalmente do inquilino. Isso porque nesses meses de 2023 o acumulado do IGP-M nos últimos 12 meses foi negativo.

IGP-M e IPCA: Qual é melhor para reajustar o aluguel?

Então, respondendo à pergunta sobre qual é melhor para fazer o reajuste de aluguel: depende do objetivo do proprietário e da relação de confiança estabelecida com o inquilino.

Se o proprietário do imóvel deseja manter sua rentabilidade de modo competitivo com a inflação, o IGP-M atualmente não é uma boa opção. Dessa forma, o ideal seria efetuar a correção usando o IPCA.

No entanto, se o contrato originalmente foi celebrado definindo o IGP-M como índice de reajuste de aluguel, ambas as partes deverão renegociá-lo e, chegando a um acordo, atualizá-lo e registrá-lo novamente no Cartório de Registro de Imóveis para que a mudança seja juridicamente válida.

Por outro lado, se a relação entre proprietário e inquilino é de confiança e bem intermediada pela imobiliária, pode ser que o dono do imóvel deseje facilitar as condições para que o locatário permaneça na propriedade. Nesse caso, a manutenção do IGP-M pode ser a melhor solução, proporcionando assim uma eventual redução amparada pelo acumulado do índice se o reajuste incidir num período de queda.

Atualmente, o IGP-M tem chamado a atenção devido à sua trajetória. Após um aumento astronômico nos últimos anos, impulsionado pela pandemia, agora apresenta uma queda acumulada de -3,46% nos últimos 12 meses. Em contraste, o IPCA tem uma variação acumulada de 4,82% no mesmo período. Essa divergência torna esses índices cruciais na tomada de decisão tanto para inquilinos quanto para proprietários.

Imobiliárias: protagonistas no reajuste de aluguel

Com o IGP-M em queda e o IPCA apresentando uma tendência mais estável, a escolha entre esses índices torna-se crucial. Afinal, inquilinos buscam preservar seu poder de compra, enquanto proprietários buscam manter a rentabilidade dos seus investimentos.

A boa notícia é que imobiliárias podem ser protagonistas de bons acordos de reajuste de aluguel, prezando pelo diálogo e pela segurança jurídica para ambas as partes.

Isso porque o Brasil continua vivendo um cenário de aluguéis com mensalidades elevadas, ainda reflexo da escalada do IGP-M e da própria inflação nos últimos anos. Dessa forma, manter uma propriedade alugada para o mesmo inquilino pode ser a melhor escolha para ambas as partes.

Confira a seguir dicas da CashGO para que a sua imobiliária seja protagonista e atenda aos interesses de proprietários e locatários na hora de reajustar os contratos de aluguéis.

• Diálogo transparente: O diálogo aberto entre inquilinos e proprietários é a base para encontrar soluções que atendam a ambas as partes na hora do reajuste de aluguel. Sua imobiliária pode facilitar esse diálogo, atuando como mediadora e oferecendo informações claras sobre os índices, o mercado imobiliário e a Lei do Inquilinato.
• Conhecimento técnico: O conhecimento técnico das imobiliárias é um trunfo para garantir segurança jurídica nos acordos. A sua imobiliária pode orientar sobre as nuances dos índices, a legislação vigente e as possíveis estratégias para que ambas as partes conquistem seus objetivos.
• Negociação antecipada: Antecipar as negociações pode ser benéfico para todos. Sua imobiliária pode assumir o protagonismo incentivando que inquilinos e proprietários definam o reajuste antes do término do contrato. Dessa forma, evita-se surpresas desagradáveis para ambas as partes, permitindo que se tenha tempo para atender eventuais considerações que exijam mais atenção.

Como a sua imobiliária pode fidelizar proprietário e inquilino

Como destacamos ao longo do artigo, antecipação, diálogo e segurança jurídica são pilares essenciais para que o reajuste de aluguel seja feito com tranquilidade e atendendo aos anseios dos clientes da sua imobiliária. A satisfação de proprietários e inquilinos é essencial para que o seu negócio não tenha altas taxas de rotatividade (churn rate).

Um diferencial competitivo para a sua empresa é oferecer ao proprietário a possibilidade de antecipar até 24 meses de aluguel, recebendo o dinheiro em até 24 horas sem burocracia e com taxas mais acessíveis do que empréstimos bancários. Isso você consegue oferecer rapidamente com a CashGO.

Com a solução da CashGO, você pode oferecer mais rentabilidade para os proprietários que optarem por manter o IGP-M mesmo em cenários de queda. Da mesma forma, pode usar a antecipação dos valores para aliviar as finanças daqueles que prefeririam aumentar a rentabilidade com o reajuste de aluguel, mas optaram por não alterar o índice para manter o atual locatário no imóvel.