Lei do Inquilinato: entenda os direitos e deveres previstos na lei

A Lei do Inquilinato no Brasil, regulamentada pela Lei nº 8.245/1991, estabelece os direitos e deveres tanto do locador (proprietário do imóvel) quanto do locatário (inquilino). A regulamentação existe para garantir que todas as partes envolvidas na locação do aluguel tenham direitos e deveres claramente estabelecidos.

A lei garante, também, a segurança do processo, pois a partir do momento que se tem regras estabelecidas que devem ser cumpridas por ambas as partes, os envolvidos no acordo estarão cientes do que será necessário efetuar para que o acordo de locação siga valendo.

Desde 18 de outubro de 1991, quando a Lei do Inquilinato entrou em vigor, ela passou a servir como uma grande guia para os contratos a serem efetuados entre inquilinos e proprietários, processo que comumente possui o envolvimento da imobiliária.

Vale destacar também que a lei tem como foco imóveis urbanos e, portanto, outros tipos de imóveis não entram nessa legislação. De acordo com a lei, são regulados pelo Código Civil e leis especiais:

1. Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. Espaços destinados à publicidade;

4. Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

Principais disposições da Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato possui diversos artigos e, cada um deles, possui especificações importantes sobre o contrato de locação entre locador e locatário. É importante estar atento à lei para ter entendimento do que é sua responsabilidade e agir conforme o que está estipulado.

Algumas definições importantes que você precisa conhecer são:

1 O locador não pode reaver o imóvel a qualquer momento

De acordo com o artigo 4° previsto na Lei do Inquilinato, “durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Portanto, se em algum momento o locador simplesmente optar por ter de volta o imóvel, antes do término do prazo de contrato vigente, ele estará agindo contra a Lei do Inquilinato. O inquilino, por outro lado, pode devolver o imóvel ao locador antes do fim do prazo de contrato, desde que pague a multa pactuada.

2 Quais são os deveres do locador?

De acordo com o art. 22 da Lei do Inquilinato, é dever do locador:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

As despesas extraordinárias do condomínio se referem a gastos que não estão normalmente previstos nos pagamentos mensais acordados por contrato. São consideradas despesas extraordinárias:

– Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
– Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
– Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
– Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
– Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
– Constituição de fundo de reserva.

3 Quais são os deveres do locatário?

Tal qual o locador, o locatário também possui direitos e deveres. De acordo com o art. 23, a Lei do Inquilinato prevê que o locatário deve cumprir as seguintes atribuições:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir- se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

As despesas ordinárias citadas no artigo são aquelas que não se aplicam como despesas extraordinárias. É o caso dos gastos com água, luz, limpeza e outras variáveis relacionadas ao dia a dia do condomínio.

Ainda de acordo com a Lei do Inquilinato, o locatário pode exigir, a qualquer tempo, a comprovação dos gastos dentro do condomínio, a fim de comprovar que estão de acordo com o que é cobrado mensalmente junto ao valor do aluguel.

4 Se o imóvel for colocado à venda, o locatário tem preferência na compra

Mesmo que o locador não possa reaver o imóvel antes do término do contrato, a Lei do Inquilinato permite que o imóvel seja colocado à venda a qualquer momento, mesmo que ainda esteja ocupado. Entretanto, caso isso aconteça, o locatário tem prioridade na compra deste imóvel.

De acordo com o art. 27 da Lei do Inquilinato, “no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.

O direito de preferência na compra não poderá ser mantido em casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

5 Benfeitorias no imóvel podem ser indenizadas

Fez alguma melhoria no apartamento? Seu investimento pode ser ressarcido. De acordo com o art 35 da Lei do Inquilinato, “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.

Entretanto, vale ter em mente que a indenização é protegida por lei apenas no caso de benfeitorias necessárias e úteis. Em caso de benfeitorias voluptuárias, algo mais voltado para a parte visual, estética, não receberão a mesma indenização, sendo de total responsabilidade do locatário.

Lei do Inquilinato e antecipação de aluguel

Essa é uma dúvida bem comum que recebemos por aqui e é bem importante que você, como locatário ou locador, saiba como a prática de antecipação de aluguel funciona.

A Lei do Inquilinato proíbe a antecipação de aluguel por parte do locatário, sendo previsto no art. 43 como penalidades criminais e civis. Desta forma o dono do imóvel, ou a imobiliária que faz o trâmite entre locador e locatário, não podem cobrar antecipadamente os valores de aluguel do inquilino.

Tal qual expresso no artigo 23 da Lei do Inquilinato, “o locatário deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato”.

Entretanto, a antecipação de aluguel para o proprietário do imóvel, sem que isso interfira no contrato estipulado com o locatário, é possível e permitida pelo Código Civil Brasileiro. A operação só pode ser executada por empresas especializadas, como é o caso da CashGO.

Essa diferença é crucial, pois a antecipação de aluguel para o proprietário significa receber o valor do contrato antecipadamente, mas o trâmite não prejudica ou interfere, em nenhum momento, na combinação feita com o locatário do imóvel. O contrato de pagamento mensal do aluguel por parte do inquilino para a imobiliária se mantém, independente do proprietário fazer uma antecipação de aluguel com a CashGO.

Quer saber mais sobre o assunto? Confira nosso FAQ.

Antecipação é a mesma coisa que empréstimo?

A antecipação de aluguel da CashGO é uma opção de crédito que possibilita ao dono do imóvel reinvestir o valor em melhorias, sem necessidade de esperar todas as parcelas de aluguel que ainda estão em aberto. Ela não é uma operação de crédito e sim uma cessão de recebíveis futuros. E diferente de empréstimos e outras formas de crédito mais tradicionais, este produto oferece crédito com menos burocracia, com taxas de juros abaixo do mercado tradicional e o processo é todo digital.

Desta forma, o locador tem mais liberdade para receber um valor que ele já teria acesso de qualquer forma, mas que demoraria um tempo muito maior, sem a necessidade de alienar o imóvel ou qualquer prática parecida de outras modalidades de crédito.

É necessário alguma garantia locatícia?

Para que a antecipação aconteça para o proprietário é necessário que o imóvel esteja locado com algum tipo de garantia locatícia, viabilizando assim a segurança da transação.

Como funciona a antecipação de aluguel na prática?

O proprietário de imóvel precisa ter um contrato de aluguel com garantia e com prazo vigente via imobiliária. Dessa forma, ele poderá solicitar a antecipação no valor desejado e a CashGO realizará a análise e o desembolso do valor aprovado em até 24 horas na conta do proprietário.

Preciso antecipar 100% do valor do meu aluguel mensal?

Não, a CashGO antecipa até 90% do valor mensal de aluguel, dessa forma, nossos clientes seguem recebendo uma parte do aluguel mensalmente.

E se o inquilino ficar inadimplente?

O processo de cobrança será o padrão já praticado pela imobiliária para acionar a garantia. A única diferença é que a imobiliária também deverá comunicar a CashGO sobre a inadimplência e a data que acionará a garantia.

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